BILAN D'UNE OPERATION RATEEOu comment la majorité n'a pas réussi à faire financer le public par le privé, ...
(tel que prononcé au conseil municipal)
La délibération que nous examinons ce soir portant sur la clôture des opérations sur le site de l'ancien Cercle militaire Magenta permet d'avoir une vision d'ensemble de l'aménagement.
On peut donc faire le bilan pour la Ville de cette opération. Elle se solde matériellement ainsi :
- la Ville a obtenu un terrain nu destiné antérieurement à la résidence étudiante et un terrain occupé par les Halles à Fourrage;
- la Ville a fait aménager un mail entre la rue de l'Arbre Sec et le boulevard Magenta;
- le reste des terrains a été ou va être loti par des opérateurs privés (pavillons, logements intermédiaires, hôtel).
Du point de vue financier, on pouvait arriver à ce résultat par trois alternatives :
1°) - l'achat direct des terrains à la MRAI des seuls terrains repris, leur viabilisation et l'aménagement du mail piétonnier. Ces deux dernières opérations étant entièrement payées par une Participation pour Voiries et Réseaux (PVR) ainsi qu'une contribution payée par les propriétaires des autres terrains aménagés (l'aménagement s'inscrivant dans une ZAC ), le coût serait donc limité au seul achat de ces terrains, forcément plus modique, puisque affectés à l'intérêt général. Mieux encore, si l'on avait acheté directement les terrains, on aurait économisé les 374.000 € versés à la SEM 92.
2°) - l'alternative qui a été retenue, c'est à dire le recours à une Convention Publique d'Aménagement (CPA) réduite à sa plus simple expression par rapport à celle de M. Nizart, ce qui revient à un coût a priori définitif de 550.396 € TTC;
3°) - le recours à une CPA optimisée, qui ferait financer les réseaux publics de base (voirie, mails,…) mais encore des équipements publics plus ambitieux comme l'aménagement des halles. Cette solution est plausible compte tenu du bénéfice brut théorique de 11,8 Millions €, réalisé par OGIC Immo avec une commercialisation des 57 lots représentant 20,1 M €, selon le prix moyen fourni par OGIC. Cette solution pouvait être réalisée jusqu'au 20 décembre 2006, date de cession à OGIC et avant la crise immobilière.
Ainsi, le résultat financier atteint confirme le choix de la plus mauvaise hypothèse puisque plus cher et (surtout) moins efficace qu'une solution en CPA "optimisée" qui aurait permis un financement d'ouvrages publics supplémentaires.
Bref, résumons : au lieu d'avoir des équipements publics réalisés sur les bénéfices du privé, la Ville est obligée de mettre la main à la poche. On ne peut pas parler de réussite.
Pour l'avenir, il reste vrai que la Ville dispose désormais de 4.613 m² SHON théorique sur lesquels elle peut encore faire une bonne affaire en valorisant les terrains des ex-résidences-services pour financer le déficit de l'opération et aménager par exemple les Halles à fourrage (ou – si elle les abandonne – un autre équipement public). Il semble que cela soit la solution envisagée, puisque la viabilisation de ces espaces a été mise en route.
Cependant, la Ville se retrouve avec deux contraintes :
- ne pas recommencer une opération déficitaire;
- ne pas porter encore une fois atteinte au site, c'est à dire en respectant une qualité architecturale et paysagère qui n'a pas été réussie jusqu'à présent dans ce dossier. En effet, comme la ville était intéressée aux résultats de l'opération dans les comptes de la SEM92 : plus les dépenses sont faibles à recettes égales et moins elle avait de participation à payer, cela l'a conduit à accepter une architecture plus médiocre pour les logements d'OGIC.
Compte tenu du résultat obtenu, je ne peux que voter contre.
La délibération que nous examinons ce soir portant sur la clôture des opérations sur le site de l'ancien Cercle militaire Magenta permet d'avoir une vision d'ensemble de l'aménagement.
On peut donc faire le bilan pour la Ville de cette opération. Elle se solde matériellement ainsi :
- la Ville a obtenu un terrain nu destiné antérieurement à la résidence étudiante et un terrain occupé par les Halles à Fourrage;
- la Ville a fait aménager un mail entre la rue de l'Arbre Sec et le boulevard Magenta;
- le reste des terrains a été ou va être loti par des opérateurs privés (pavillons, logements intermédiaires, hôtel).
Du point de vue financier, on pouvait arriver à ce résultat par trois alternatives :
1°) - l'achat direct des terrains à la MRAI des seuls terrains repris, leur viabilisation et l'aménagement du mail piétonnier. Ces deux dernières opérations étant entièrement payées par une Participation pour Voiries et Réseaux (PVR) ainsi qu'une contribution payée par les propriétaires des autres terrains aménagés (l'aménagement s'inscrivant dans une ZAC ), le coût serait donc limité au seul achat de ces terrains, forcément plus modique, puisque affectés à l'intérêt général. Mieux encore, si l'on avait acheté directement les terrains, on aurait économisé les 374.000 € versés à la SEM 92.
2°) - l'alternative qui a été retenue, c'est à dire le recours à une Convention Publique d'Aménagement (CPA) réduite à sa plus simple expression par rapport à celle de M. Nizart, ce qui revient à un coût a priori définitif de 550.396 € TTC;
3°) - le recours à une CPA optimisée, qui ferait financer les réseaux publics de base (voirie, mails,…) mais encore des équipements publics plus ambitieux comme l'aménagement des halles. Cette solution est plausible compte tenu du bénéfice brut théorique de 11,8 Millions €, réalisé par OGIC Immo avec une commercialisation des 57 lots représentant 20,1 M €, selon le prix moyen fourni par OGIC. Cette solution pouvait être réalisée jusqu'au 20 décembre 2006, date de cession à OGIC et avant la crise immobilière.
Ainsi, le résultat financier atteint confirme le choix de la plus mauvaise hypothèse puisque plus cher et (surtout) moins efficace qu'une solution en CPA "optimisée" qui aurait permis un financement d'ouvrages publics supplémentaires.
Bref, résumons : au lieu d'avoir des équipements publics réalisés sur les bénéfices du privé, la Ville est obligée de mettre la main à la poche. On ne peut pas parler de réussite.
Pour l'avenir, il reste vrai que la Ville dispose désormais de 4.613 m² SHON théorique sur lesquels elle peut encore faire une bonne affaire en valorisant les terrains des ex-résidences-services pour financer le déficit de l'opération et aménager par exemple les Halles à fourrage (ou – si elle les abandonne – un autre équipement public). Il semble que cela soit la solution envisagée, puisque la viabilisation de ces espaces a été mise en route.
Cependant, la Ville se retrouve avec deux contraintes :
- ne pas recommencer une opération déficitaire;
- ne pas porter encore une fois atteinte au site, c'est à dire en respectant une qualité architecturale et paysagère qui n'a pas été réussie jusqu'à présent dans ce dossier. En effet, comme la ville était intéressée aux résultats de l'opération dans les comptes de la SEM92 : plus les dépenses sont faibles à recettes égales et moins elle avait de participation à payer, cela l'a conduit à accepter une architecture plus médiocre pour les logements d'OGIC.
Compte tenu du résultat obtenu, je ne peux que voter contre.
